Расторжение договора аренды при смене собственника

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора?

Вы можете уточнить у автора степень его актуальности. Сменился собственник арендуемого помещения Что в этом случае делать арендатору? Почти любому, кто ведет коммерческую деятельность, необходимо где-то принимать клиентов, хранить документы, размещать оргтехнику и т. Аренда офиса — распространенный вариант решения данной проблемы. Обычно договор заключается на длительный срок, с возложением на арендатора обязанности по текущему ремонту и обслуживанию помещений. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Аренда является обременением недвижимого имущества, но вместе с тем не ограничивает права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом ст. И совершение сделки купли-продажи с переданным в аренду имуществом — законное право хозяина офиса.

Как застраховать себя от расторжения договора аренды при смене собственника

Юрпрактикум 32496 мая 2015 В начале месяца мы оплатили арендодателю предоплату за месяц вперед, в середине месяца мы узнаем, что собственник арендуемого помещения поменялся, нас интересует вопрос о закрывающих документах.

При этом уплачивать арендную плату новому собственнику имущества арендатор должен с даты регистрации перехода права собственности. Связано это с тем, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации п. При этом пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса не обязывает нового кредитора уведомлять должника о переходе прав.

Он лишь определяет возможные негативные последствия такого неуведомления: исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу.

Соответственно, после приобретения недвижимости новым лицом, к нему переходят все права и обязанности арендодателя, в том числе и право получать арендную плату. Арендная плата должна вносится в соответствии с порядком, установленном в договоре аренды.

Поэтому если платеж до смены собственника был совершен в установленном порядке, арендатор считается исполнившим свои обязательства, и до совершения следующего очередного платежа который уже должен перечисляться новому собственнику он считается исполнившим свои обязательства.

При этом вопрос о том, исполнены ли обязательства арендатором при совершении платежа за будущий месяц бывшему собственнику, является спорным. С одной стороны, до уведомления о переходе права собственности на недвижимость или до подписания изменений к договору аренды арендатор должен платить бывшему собственнику, и внесение платы ему является надлежащим исполнением обязательств даже в том случае, если переход права собственности на момент совершения платежа уже был зарегистрирован, но арендатор не был уведомлен о нем.

Однако при этом очередной платеж, который арендатор должен совершить после своего уведомления о смене собственника, должен совершаться новому собственнику. С другой, бывший арендодатель перестал быть собственником помещения, он не вправе получать арендную плату за месяц, в котором он уже не является арендодателем , соответственно, для него такая плата будет являться неосновательным обогащением. Он должен вернуть ее либо плательщику арендатору , либо перечислить по его просьбе нынешнему собственнику помещения при отказе бывшего арендодателя в возврате неосновательного обогащения арендатор может обратится за его взысканием в судебном порядке.

Поэтому в том случае, если платеж за будущий месяц был перечислен прежнему собственнику, а на момент платежа арендатор должен уже новому собственнику, возникают сложности с учетом оплаты, поэтому арендатору, действующему собственнику и бывшему собственнику следует разрешить вопрос об этом платеже, чтобы не пришлось решать его в судебном порядке. Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и Системы Юрист. Рекомендация:Как заключить договор аренды Продление договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового соглашения.

Такое уведомление нужно представить в срок, указанный в договоре аренды. Если такой срок не оговорен, то письменное уведомление нужно отправить арендодателю до окончания действия договора.

При этом такие основания не обязательно должны быть связаны с какой-то виной арендатора п. И только если арендатор проигнорирует это предупреждение, арендодатель вправе обратиться в суд. Гражданский кодекс РФ Статья 395.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства 1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество приобретатель за счет другого лица потерпевшего , обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество неосновательное обогащение , за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности. Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды.

Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд. Статья:Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки Что дает арендатору основание не платить при смене собственника Как арендаторы злоупотребляют положениями кодекса Какие шансы у арендатора доказать добросовестность в суде Может так случиться, что арендатору известно о состоявшейся смене собственника арендуе-мого объекта.

Но при этом он также знает, что была нарушена процедура уведомления об этом факте см. И может появиться искушение прекратить платежи в адрес прежнего арендодателя, потому что у него уже не будет оснований предъявить претензии. Козырь арендатора — просрочка уведомления Часто арендатор узнает о смене собственника имущества еще до того, как получает официальное письменное уведомление.

В таком случае арендатор может тянуть с оплатой до его получения потом долг, разумеется, все-таки придется погасить. Между тем новый арендодатель может отправить уведомление лишь спустя несколько месяцев после приобретения недвижимости. Возможен и другой вариант: арендатор получил письменное уведомление, но к нему не были приложены доказательства перехода прав к новому арендодателю копии договора об отчуждении недвижимости и свидетельства о государственной регистрации перехода права собст-венности.

Арендатор занимает выжидательную позицию, рассчитывая погасить долг, когда арендодатель представит ему необходимые доказательства. В таких случаях он просто надеется на безнаказанность: отсутствие ответственности за просрочку платежа и риска расторжения договора аренды на основании статьи 619 Граждан-ского кодекса.

Другими словами, у компании на какое-то время появляются свободные денежные средства в сумме арендной платы, что в условиях финансового кризиса — неплохое подспорье. Нет, по смыслу пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса исполнение обязательства путем внесения долга в депозит нотариуса — право, а не обязанность должника. В большинстве случаев суды защищают арендодателя В арбитражной практике есть примеры, когда суды в подобных обстоятельствах освобождали арендатора от неустойки постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.

Но подобный исход все-таки не гарантирован. Дело в том, что пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса не обязывает нового кредитора уведомлять должника о переходе прав. Кодекс также не обязывает нового арендодателя по собственной инициативе снабжать арендатора доказательствами перехода прав — он лишь дает ему право требовать таких доказательств и не платить новому кредитору, пока они не будут получены п.

При этом нормы, которая давала бы должнику право вообще не исполнять свое обязательство, нет. В рассматриваемой ситуации арендатор не платит никому в нарушение статьи 309 кодекса. Кроме того, он не предпринимает никаких действий для получения доказательств перехода права собственности к новому кредитору. Поэтому суд может не найти оснований для освобождения арендатора от ответственности и взыскать проценты или неустойку постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.

Чтобы избежать неустойки, арендатору до получения письменного уведомления и доказательств перехода прав безопаснее рассчитываться с прежним собственником имущества. Доказательств перехода прав лучше требовать от нового арендодателя заказным письмом с уведомлением.

В случае спора это подтвердит, что арендатор действовал добросовестно, продолжая платить постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Расторжение договора аренды. Как не потерять деньги.

ГК РФ - Отношения сторон договора при смене арендодателя и регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре. 1. лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Как застраховать себя от расторжения договора аренды при смене собственника. Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях.

Гражданское право Договор аренды нежилого помещения заключен в 2015 году. В 2017 году произошла смена собственника, о чем арендатору стало известно лишь в 2018 году. Арендатор потребовал заключения соглашения о замене стороны по договору аренды. В ответ получено допсоглашение, подписанное прежним собственником, о расторжении договора аренды. Все это время, за исключением последнего истекшего месяца аренды июль 2018 года , арендатор перечислял арендную плату прежнему собственнику. За июль 2018 года арендная плата была перечислена на депозит нотариуса для передачи новому собственнику. Может ли в настоящее время договор аренды быть расторгнут на основании дополнительного соглашения, подписанного со стороны арендодателя бывшим собственником арендуемого имущества, либо на основании соглашения, подписанного настоящим собственником? Договор аренды нежилого помещения заключен в 2015 году. В свою очередь, необходимо учитывать, что законодательство допускает полную передачу всех прав и обязанностей одной или обеих сторон, изначально заключивших договор, другим лицам. Данная процедура именуется передачей договора и к ней одновременно применяются нормы об уступке права требования и о переводе долга ст. Анализ соответствующих норм указывает на то, что как уступка права требования, так и перевод долга могут осуществляться не только на основании соглашений между прежним и новым кредиторами, прежним и новым должниками, новым должником и кредитором ст. При этом положения п. Иными словами, данная норма означает, что при переходе права собственности на арендуемый объект к другому лицу прежний собственник перестает быть арендодателем в договоре аренды и автоматически заменяется на нового собственника, который с момента перехода к нему права собственности ст. Поскольку такая замена производится на основании закона, заключения каких-либо соглашений между прежним собственником, новым собственником и арендодателем не требуется. Соответственно, принимая во внимание все вышеизложенное, соглашение о расторжении договора аренды, в котором арендодатель заменен в силу п.

Как застраховать себя от расторжения договора аренды при смене собственника Как застраховать себя от расторжения договора аренды при смене собственника Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях аренды недвижимости Многие арендаторы уверены, что единственный способ застраховаться от досрочного расторжения договора аренды недвижимости это заключить долгосрочный договор аренды. Насколько данное убеждение оправданно?

Что происходит с договорами аренды помещений после продажи здания? Бабицкий Владислав Игоревич На практике, при купле-продаже зданий, у сторон часто возникают вопросы о взаимодействии с арендаторами помещений, находящихся в здании. О своем статусе беспокоятся и сами арендаторы: могут ли они рассчитывать на сохранение размера арендной платы при новом собственнике? Продолжают ли действовать договоры аренды?

Сменился собственник арендуемого помещения

Роман Колбасов Заместитель председателя экономического суда Минской области Об аренде написано много, но на практике у большинства возникают сложности. Мы задали ряд вопросов по этой теме представителю судейского корпуса. Объект введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован в установленном порядке. Можно ли сдать его в аренду? Какие риски с этим сопряжены? Нет, сдать в аренду такой объект нельзя. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Право собственности на строящиеся капитальные строения здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, незарегистрированный объект недвижимости не является созданным и не имеет собственника, то есть управомоченного лица на сдачу его в аренду.

Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

Юрпрактикум 32496 мая 2015 В начале месяца мы оплатили арендодателю предоплату за месяц вперед, в середине месяца мы узнаем, что собственник арендуемого помещения поменялся, нас интересует вопрос о закрывающих документах. При этом уплачивать арендную плату новому собственнику имущества арендатор должен с даты регистрации перехода права собственности. Связано это с тем, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации п. При этом пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса не обязывает нового кредитора уведомлять должника о переходе прав. Он лишь определяет возможные негативные последствия такого неуведомления: исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу. Соответственно, после приобретения недвижимости новым лицом, к нему переходят все права и обязанности арендодателя, в том числе и право получать арендную плату. Арендная плата должна вносится в соответствии с порядком, установленном в договоре аренды. Поэтому если платеж до смены собственника был совершен в установленном порядке, арендатор считается исполнившим свои обязательства, и до совершения следующего очередного платежа который уже должен перечисляться новому собственнику он считается исполнившим свои обязательства.

.

.

Что происходит с договорами аренды помещений после продажи здания?

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор
Похожие публикации